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核心观点
上半年房企增收不增利,因行业低毛利项目持续进入结算期,利润率仍处探底过程中。样本房企有息负债规模较上年底提高0.7%,央国企在负债规模方面保持灵活,民企持续压降杠杆。民企“三道红线”指标恶化,其资产负债表有待进一步修复。经营上,上半年百强房企销售规模保持稳定,头部房企已出现明显复苏迹象。房企整体拿地规模稳定,且持续向高能级城市聚集。房企净融资额依然为负,表明现金流依然承压。7 月24 日政治局会议后,需求端支持政策持续出台,高频数据出现边际改善,我们认为重点布局高能级城市的房企将优先受益。
摘要
上半年房企增收不增利,利润率仍在探底。我们对A+H 股216 家房企进行统计,2023 年上半年共实现营收24028 亿元,同比增长3.4%,实现归母净利润-1124 亿元,亏损较上年同期扩大648 亿,2023 年上半年房地产板块整体增收不增利。上半年房地产板块实现毛利率14.2%,较去年同期下降4.3 个百分点;实现归母净利率-4.7%,较去年同期下降2.6 个百分点,利润率仍在探底。
有息负债整体规模略有提升,民企资产负债表待优化。上半年房企有息负债规模较上年底提升0.7%,其中央企、民企分别同比下降2.5%、1.7%,地方国企同比增长2.1%,得益于信用优势,央国企在负债规模方面保持灵活。房企在“三道红线”指标方面分化,央国企表现较优,民企有所恶化,其资产负债表需继续优化。
销售稳定,拿地有所收缩。上半年百强房企销售规模同比略降0.4%,销售规模保持稳定,但头部房企复苏较为显著,TOP20、TOP50 房企销售规模分别增长5.5%、1.8%。上半年拿地金额TOP100 房企拿地金额6952 亿元,同比下降8.7%,但拿地向高能级城市聚集。融资方面,上半年房企净融资额为-1881 亿元,较去年同期下降235 亿元,房企现金流继续承压。
投资建议:自7 月24 日政治局会议以来,房地产需求端支持政策持续出台落地,主要以高能级城市、改善性需求和新市民购房作为突破口。政策的出台有助于改善性需求的释放,高频数据显示边际改善显著。我们认为,在政策的支持下,高能级城市市场有望持续修复,重点布局于这些城市的房企将优先受益。重点推荐A 股:华发股份、建发股份、滨江集团,港股:华润置地、中国海外发展、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国。
风险提示:房地产销售持续下滑,房企信用恢复不及预期。